買樓收租 ｖｓ ＲＥＩＴ（２／４）

繼續ＲＥＩＴ和買樓收租不同之處：

（二）多數人因財力有限，買樓收租局限於少數單位，如果遇上租霸或凶宅事件對投資傷害頗大，ＲＥＩＴ此類風險相對低。

（三）買樓收租業主需要勞心勞力，例如放租盤、揀租客、裝修、維修、收租等。

（四）ＲＥＩＴ買賣容易，賣樓則要睇市況，買樓兩年內轉售須繳額外印花稅（ＳＳＤ）令彈性更低，買賣使費（經紀佣金、印花稅、律師費等）亦比ＲＥＩＴ高。

以下筆者以「計數」形式比較兩者優劣（筆者不是地產界，如有錯漏，敬請賜教）：

（一）先了解６隻本港收租ＲＥＩＴ的去年歷史派息，最低領匯（８２３）３。８％，最高泓富（８０８）７。１％，平均息率６。２％。有興趣內地的亦可考慮匯賢（８７００１）及越秀房產信託（４０５），越秀息率達６。７％，投資者要留意買入股價愈高、息率愈低。

（二）再參考差餉物業估價署資料，了解最新樓價及租金，最高回報的是港島區４０平方米以下住宅，本年二月平均樓價＄９４４２２／平方米、月租＄３２４／平方米，年租金回報＝３２４＊１２／９４４２２＝４。１％。

（三）不要忘記業主往往需要包管理費、差餉及地租，假設約為租金的８％。

（四）還有每次放租的經紀佣金（半個月租金），假設租客平均租三年（下同），租金的１。４％（０。５／３６）去了經紀。

（五）定期保養及維修，加上轉租客可能要小裝修、冷氣機保養或更換等，每三年少說使費也需２萬，假設平均月租萬五，此等使費佔３。７％（２／１。５／３６）。

（六）每份租約通常有免租期半個月，佔租金的１。４％（０。５／３６），加上空置期（招租、等起租、裝修等），三年又可能有兩個月無租收，等於實收９４。７％（３６／３８）。

（七）政府收物業稅佔稅金１２％。

新報吳系講股

2012年4月27日

買樓收租 ｖｓ ＲＥＩＴ（１／４）

先講三十萬模擬倉（今年１月９日開倉），因六福未有跌至＄２０目標買入價，未能買入，現持有現金＄４６２４０、一千股新鴻基地產、一萬股民生銀行和四萬七股融創中國，總值＄３２５９２０，本倉仍候＄２０目標價買入二千股六福。

最近港股成交萎縮，雖然恆指不見大跌，但最弊是除少數強勢板塊外，一眾二三四線股皆與大市脫勾，不管大市升跌，大部分股票的趨勢都是向下，相信最近能夠從股海淘金的讀者應該不多。在零息環境下，港元活期存款只會蠶食資金購買力，在局人投資的環境下，適逢樓市最近氣勢如虹，有位有餘錢的朋友也問筆者到底買樓收租好或是股票好？

朋友風險胃納比較低，難抵股市波幅，加上在股市長期計成績也不滿意，所以他想投資在食息類型的工具上，買磚頭收租當然是選擇之一，但其實亦有不少其他工具符合這要求，例如房地產信託基金（ＲＥＩＴ）、盈富基金（２８００）及債券等，因ＲＥＩＴ和買樓收租相似度最高，本文將分析它們的不同之處及應如何「計數」。

簡單介紹在香港上市（下同）的ＲＥＩＴ，它只能投資在收租物業，每年會派發不低於９０％減去使費後的租金收入給投資者，它亦可以借貸（限於總資產４５％以下）及保留盈利買更多物業，另外，買賣ＲＥＩＴ的方法就跟買賣股票一樣。

ＲＥＩＴ和買樓收租相似之處：

（一）收息率皆受惠於租金升值。

（二）ＲＥＩＴ的股價跟其租金收入有正向的相關性，樓價升值長線應會惠及租金，所以樓價升值時ＲＥＩＴ的股價多數亦會跟隨。

（三）樓價、租金下跌兩者皆受害。

ＲＥＩＴ和買樓收租不同之處：

（一）對於大部份投資者，買樓收租多數是買住宅，而ＲＥＩＴ暫時有８隻，主要投資在本港商場及商業大樓，當中１隻投資於酒店及２隻於中國物業。

明天續。

（利益申報：筆者及客戶持有１６新鴻基地產、５９０六福、１９１８融創中國、１９８８民生銀行）

新報吳系講股

2012年4月26日

大家樂５０蚊燒鵝飯

最近熱爆話題可能是50蚊燒鵝飯，本文就以大家樂截至上年９月底的６個月數據，了解一哥有否謀取暴利。大家樂營業額29億，香港23億約佔８成，香港分類業績佔集團的82％，與營業額比重差不多，香港盈利能力與集團相同。毛利3.4億，毛利率11.8％，稅後淨利1.9億，淨利率6.6％，假設燒鵝飯利潤率與其他產品相同，一個燒鵝飯餐（送飲品）毛利＄5.9元，淨利＄3.3，又好似微利喎！咁點解名店鏞記可以外賣38元？

筆者估原因如下：

（一）  原材料佔9.6億，即是三分一營業額；人工7.5億、租金3.3億，廠房及設備折舊約1.2億，分別佔營業額26％，11％及4％，比較鏞記外賣，唔需佔用店面地方就等如大家樂慳咗＄50Ｘ11％＝5個半。

（二）  據友報報導，大家樂餐鵝肉最多，約有200克，鏞記只得150克，假設50蚊餐中食物成本7成是鵝肉，鵝肉成本＝50／3Ｘ0.7＝約＄12，鏞記比大家樂少＄9鵝肉。

（三）  綜合兩點，如果撇除租金成本，鵝肉分量等同鏞記，大家樂外賣可以省去＄8.5，即仍需＄41.5，比鏞記貴＄3.5，但多一杯飲品。

（四）  筆者主觀認為燒鵝飯餐利潤應比其他食品高，集團整體數據可能不適用。

回看集團，雖然利潤不算暴利，年度化ＲＯＥ僅13.7％，但不要忘記此半年乃最低工資開始實施，但食品單價卻未能同步提升的時刻，所以會低估盈利能力。但就以往績市盈率23倍計，假設來年盈利能力回復良好，13年市盈率亦可能接近20倍，加上最近有董事持續減持，現價不算吸引。

成報吳系講股

2012年4月23日

鞋履股零售面分析（下）

昨天分析四隻鞋履零售股，今天繼續。

（三）財務報表多數沒有透露每店平均銷售額，投資者可嘗試以相關營業額及加權店鋪數量計算，達芙妮、利信達（至１１年二月底）、千百度和百麗（鞋履店）１１財務年度每店平均銷售額分別約為１。４５、１。６３、１。５及２。４７百萬港元（１人民幣兌１。２３港元），百麗顯示出優越的銷售能力，而其他三個品牌差別不大。　

（四）１１財務年度的每店平均稅前盈利，達芙妮、利信達（１０年度）、千百度和百麗（鞋履店）分別約為２９。８、２４。９、３４。３及６２。３萬港元，百麗最為突出，另外要留意利信達數據是上年度，參考達芙妮及百麗同類數據今年應該會有所上升，預計會介符２７－２９萬港元。

（五）１１年鞋履店鋪同店同比銷售增長，達芙妮、千百度和百麗（鞋履店）分別２１％、１４。６％及１５％，而利信達半年數據為１２。５％，上年同店銷售增長以達芙妮最佳。今年首季同店銷售增長達芙妮、千百度和百麗（鞋履店）則為２２％、３。６％及２。８％，表面看達芙妮極超班，但較少人留意達芙妮上年四季度的同店銷售增長分別是１％、３２％、１７％、２３％，今年首季大幅增長可能只因上年首季的銷情比較差。

（六）綜合上述營運數據，明顯百麗佔優，估值面又如何呢？筆者試以昨文所述的市值除店鋪數量，例如百麗市值一千二百五十億港元，除以年尾經營鞋履店及運動服飾店共１４９５０間，投資者等於以８３６萬港元購入百麗一間店鋪的盈利能力，達芙妮、利信達、千百度則分別為３８７、１９７及２６９萬，可以看出百麗明顯比其餘三間公司昂貴，例如比次貴的達芙妮貴１。２倍，但銷售額及盈利能力也比達芙妮多出７０％及１。１倍。

總結四者明顯最好的貴一截，最平者亦不算差，筆者認為各有賣點。

新報吳系講股

2012年4月20日

鞋履股零售面分析（上）

先講三十萬模擬倉（今年１月９日開倉），上週沒有買賣，現持有現金＄４６２４０、一千股新鴻基地產、一萬股民生銀行和四萬七股融創中國，總值＄３３１５７０，昨天見六福（５９０）被瑞信報告唱淡，如跌至＄２０本倉會買入二千股。

在香港上市有多隻鞋履零售股，包括達芙妮（２１０），利信達（７３８），千百度（１０２８），百麗國際（１８８０）及九興控股（１８３６），九興業務零售業務佔總營業額不足一成，今明兩日筆者會集中分析九興以外的四隻鞋履零售股。既然各公司業務同樣是集中在中國的零售市場，本文分析重點會着眼於零售面的數據分析。

（一）首先了解每家公司的市值（以週三收市價計算），百麗作為內地鞋履零售股龍頭，已成恆生指數成份股的它市值一千二百五十億港元，業內二哥達芙妮，因為公司發行了不少認股證及可換股債券，以免忽略攤薄效應我會假設以上股證及債券已經換成正股，市值為二百一十七億，千百度及利信達規模比前兩者小，市值分別為４７億及１８億。

（二）再分析店鋪數量，於１１年末，百麗分別經營１０２７０間鞋履店及４６８０間運動服飾店，同比增長２３。６％及２８％，最近三年複合增長率１９。３％及１４。５％；達芙妮１１年末核心品牌店舖數量５６０２間，同比增加１４。３％，近三年複合增長率１７。４％；千百度店舖數量１７４８間，同比增加３５。６％，近三年複合增長２３。５％；利信達因為財政年結在二月底，筆者以其管理層估計財報年末的店舖數量８９０間作為基礎，同比增加１８。５％，近三年複合增長３２。２％。以過去店舖數量增長看，規模小的千百度及利信達比較兩位大阿哥增長更快。

（利益申報：筆者及客戶持有１６新鴻基地產、１９１８融創中國、１９８８民生銀行）

新報吳系講股

2012年4月19日

[中銀信用卡] 專享柏寧酒店餐饗禮遇低至75折優惠

[PCCW Mobile] 全城免費試用 Wi-Fi

由即日開始，PCCW Wi-Fi 有得免費玩喇！相信唔少香港用家都感覺，近一兩年 3G 網絡速度越來越慢，不過係 4G 網絡商、手機選擇都唔多的時候，不如先試試用周街都有的 Wi-Fi 服務。 PCCW 剛正式宣佈，開始為期約兩個月的 PCCW Wi-Fi 免費試用計劃，用家如果係街上搜尋到「PCCW Free」的 Wi-Fi Hotspot，就可以立即用瀏覽器登記使用喇！詳細資料可參考 PCCW 的新聞稿：

PCCW mobile誠邀全港智能手機和平板電腦用戶，免費體驗香港電訊的高速及可靠的Wi-Fi服務。 香港電訊營運覆蓋全面的Wi-Fi網絡，在全港擁有接近10,000個Wi-Fi熱點，當中包括連接100MB的骨幹網絡的光纖熱點。熱點分佈在商場、便利店、咖啡店、電訊盈科電話亭及其他多個地方等。電訊盈科亦是唯一的香港營運商在多個港鐵車站提供Wi-Fi熱點。 PCCW mobile客戶可享用覆蓋全港的Wi-Fi熱點的便利，並可自動登入穿梭流動網絡與Wi-Fi網絡。PCCW mobile最近推出的多種流動數據服務計劃亦因而十分成功，包括深受客戶歡迎的5GB流動服務計劃。 香港電訊現開放其Wi-Fi網絡，讓全港市民能體驗無限Wi-Fi服務的好處，特別是在人流暢旺的地方。免費試用Wi-Fi服務將由即日起至2012年7月31日，適用於iOS、Android、BlackBerry、Windows Phone、Windows Mobile、Symbian及UIQ作業系統的智能手機及平板電腦。 如欲免費試用，用戶可在任何指定的「PCCW Free」Wi-Fi熱點連接他們的裝置，然後在登記網頁輸入姓名、流動電話號碼、香港身份証頭四位數字進行登記。一個「啟動密碼」將透過短訊發送到用戶手機，而用戶可輸入「啟動密碼」以完成一次性的登記程序及享用免費服務至7月底。