買樓收租 ｖｓ ＲＥＩＴ（２／４）

繼續ＲＥＩＴ和買樓收租不同之處：

（二）多數人因財力有限，買樓收租局限於少數單位，如果遇上租霸或凶宅事件對投資傷害頗大，ＲＥＩＴ此類風險相對低。

（三）買樓收租業主需要勞心勞力，例如放租盤、揀租客、裝修、維修、收租等。

（四）ＲＥＩＴ買賣容易，賣樓則要睇市況，買樓兩年內轉售須繳額外印花稅（ＳＳＤ）令彈性更低，買賣使費（經紀佣金、印花稅、律師費等）亦比ＲＥＩＴ高。

以下筆者以「計數」形式比較兩者優劣（筆者不是地產界，如有錯漏，敬請賜教）：

（一）先了解６隻本港收租ＲＥＩＴ的去年歷史派息，最低領匯（８２３）３。８％，最高泓富（８０８）７。１％，平均息率６。２％。有興趣內地的亦可考慮匯賢（８７００１）及越秀房產信託（４０５），越秀息率達６。７％，投資者要留意買入股價愈高、息率愈低。

（二）再參考差餉物業估價署資料，了解最新樓價及租金，最高回報的是港島區４０平方米以下住宅，本年二月平均樓價＄９４４２２／平方米、月租＄３２４／平方米，年租金回報＝３２４＊１２／９４４２２＝４。１％。

（三）不要忘記業主往往需要包管理費、差餉及地租，假設約為租金的８％。

（四）還有每次放租的經紀佣金（半個月租金），假設租客平均租三年（下同），租金的１。４％（０。５／３６）去了經紀。

（五）定期保養及維修，加上轉租客可能要小裝修、冷氣機保養或更換等，每三年少說使費也需２萬，假設平均月租萬五，此等使費佔３。７％（２／１。５／３６）。

（六）每份租約通常有免租期半個月，佔租金的１。４％（０。５／３６），加上空置期（招租、等起租、裝修等），三年又可能有兩個月無租收，等於實收９４。７％（３６／３８）。

（七）政府收物業稅佔稅金１２％。

新報吳系講股

2012年4月27日