買樓收租 ｖｓ ＲＥＩＴ（４／４完）

總結之前三篇文章，筆者認為以當前環境（即按息、樓價、ＲＥＩＴ息率大致不變），買樓收租而不做按揭（或細成數按揭）比較ＲＥＩＴ實在是非常蝕章，除非投資者獨愛住宅，卻對商場及商厦租金前景持否定態度（暫時未有純住宅的ＲＥＩＴ）。

但以大成數按揭（七成或以上）買樓收租者則有可取之處，雖然前文分析七成按揭買樓收租回報率最高僅４。１％，比ＲＥＩＴ平均的６。２％低三分一，但卻可利用「超高和超正的槓桿性」。何謂「超高」，例如做七成按揭，等於以三成首期買十成貨，槓桿是本金３。３倍，而ＲＥＩＴ槓桿只是１倍至１。８１倍之間，即是前者比後者賭大１。８３倍（３。３／１。８１）至３。３倍，如果樓價飛升，前者比後者肯定賺得更多。何謂「超正」，舉例你以股票孖展三元買十元貨，如果股票跌價三成，你會Ｔｏｔａｌ　Ｌｏｓｔ，但以八萬五經驗，以私人名義買樓而持貨不多，即使樓價跌超過三成，每月順利供款銀行也少有Ｃａｌｌ　Ｌｏａｎ，前者你已一無所有，後者守到今天甚至有錢賺，還有，孖展利息率也比按揭高。

槓桿令利潤倍升是吸引，卻令部份人低估風險，敵不過八萬五而申請破產的人，他們應曾計算家庭收入足夠供樓開支，但卻未有預視經濟低迷或行業轉型所引致的收入降低、失業等，最後未能供款而強迫賣樓，此時卻多是樓價低谷時期，資不抵債。

除非抱不成王就做敗寇的心態，否則槓桿過高隨時出事，不論是買樓、股票、做生意亦一樣，近年坊間有人以加按由一層樓變兩層、再變四層等故事，請不要盲目模仿，應自問有否一無所有的心理準備。

最後，四篇文章是關於買樓收租，自住不適用。

新報吳系講股

2012年5月4日